Ao lidar com imóveis que já foram alvo de uma doação, a atenção precisa ser redobrada em relação à cadeia sucessória e aos encargos que podem acompanhar o bem. Diferente de uma compra e venda comum entre estranhos, o histórico de uma transmissão gratuita exige uma verificação documental específica para garantir que o proprietário atual tem pleno direito de alienar o imóvel sem riscos de anulação futura.
O ponto de partida é a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, que deve ser atualizada. Ao analisar o documento, a atenção deve se voltar inteiramente para o registro da doação original. É nesse momento que o proprietário ou comprador precisa identificar se existem cláusulas restritivas inseridas pelo doador. As mais comuns, como a inalienabilidade, a incomunicabilidade e a impenhorabilidade, funcionam como travas jurídicas. Se uma cláusula de inalienabilidade estiver vigente e o doador já tiver falecido, a situação pode ser complexa, exigindo muitas vezes uma análise jurídica para verificar se a restrição era vitalícia ou temporária.
Outro ponto crítico é a colação, um dever legal dos herdeiros que receberam bens em vida do falecido. O donatário, ao ser também herdeiro, precisa garantir que essa doação não excedeu a parte que caberia aos outros herdeiros necessários. Caso a doação tenha avançado sobre a legítima — a parte do patrimônio que é obrigatoriamente reservada aos herdeiros necessários —, o imóvel pode se tornar alvo de ações de redução ou colação. Por isso, a certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias, assim como as certidões dos distribuidores cíveis em nome dos antigos donatários, são peças fundamentais para assegurar que não existem disputas judiciais em curso que possam atingir a propriedade.
Além da matrícula, o processo de conferência exige um olhar atento sobre o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD. É necessário obter a comprovação de que o tributo referente à doação original foi devidamente quitado ou que o imóvel obteve a isenção legal na época da transferência. A falta desse recolhimento ou a ausência da guia de quitação com autenticação pode gerar um passivo tributário que, em muitos estados, acaba vinculado ao próprio imóvel, complicando o registro da nova venda.
Não se deve negligenciar a certidão de ônus reais com negativa de ações. Em situações onde o imóvel passou por várias mãos após a doação, a cautela deve recuar até o ato da doação original. Se o imóvel foi doado e logo em seguida vendido, o risco de fraude contra credores é elevado, pois a doação pode ser interpretada como uma forma de esvaziar o patrimônio para evitar o pagamento de dívidas. Verificar o histórico completo das certidões pessoais dos doadores originais no período em que a doação ocorreu é uma medida de prudência que evita surpresas indesejadas. Manter o acompanhamento documental em dia, solicitando as certidões atualizadas de todos os envolvidos na cadeia sucessória imediata, permite que a transação ocorra com maior clareza sobre o estado jurídico do bem. A consulta direta aos cartórios de registro de imóveis ajuda a esclarecer dúvidas específicas sobre averbações constantes na matrícula que não estejam claras, garantindo que o imóvel esteja livre para ser negociado dentro das normas vigentes.